自行开发房产出租业务的纳税调整

http://www.shenbaoshui.com/bencandy.php?fid-99-id-2581-page-1.htm  来源:广西南宁财政会计代理  (已经被浏览 303 次)
  会计制度与税法在房地产开发企业收入的确认上存在一定的差异。对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面,会计上认为是一种内部结转关系,不符合一般商品销售收入的确认原则,不作销售处理,按成本转账;税法则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。下面以房地产开发企业将开发的房地产用于对外出租为例,说明视同销售业务的会计处理与纳税调整。
  例:甲公司是一家房地产开发企业,2004年6月30日,将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司,租期为2年,租金总额240000元。该房产的账面价值为800000元,市场价格为1000000元。租赁到期后,甲公司将该房产出售给丙公司,售价1100000元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本,不考虑残值,于每年末确认租赁收入并摊销相关费用,城建税率为7%,教育费附加为3%。
  2004年6月,甲公司将房屋出租给乙公司:
  借:出租开发产品-出租产品800000
  贷:库存商品800000
  2004年12月31日,甲公司确认房产租赁收入60000元(24000024个月6个月):
  借:银行存款(或应收账款)60000
  贷:其他业务收入60000
  应缴营业税=600005%=3000(元);
  应缴城市维护建设税=30007%=210(元);
  应交教育费附加=30003%=90(元)。
  借:其他业务支出3300
  贷:应交税金-应交营业税3000
  应交税金-应交城市维护建设税210
  其他应交款-应交教育费附加90
  同时,摊销出租房屋成本20000[800000(2012)6]:
  借:其他业务支出20000
  贷:出租开发产品-出租产品摊销20000
  2004年,甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司,会计上确认租赁业务的收入、成本及税金。而根据相关税法规定,除确认租赁所得外,还应视同销售确认房屋销售收入1000000元、销售成本800000元,确认所得200000元。
  另外,会计上摊销出租房屋的成本为20000元,而该房屋的计税价值为1000000元,税务上应摊销出租房屋成本25000元[1000000(2012)6].
  可见,2004年税务处理比会计处理多计销售所得200000元,多摊销成本5000元,因此,甲公司在申报2004年企业所得税时,应调增应纳税所得额195000元。
  2005年,会计上摊销出租房屋的成本为40000元,而税务上应摊销出租房屋的成本为50000元,会计处理比税务处理少计成本10000元。因此,甲公司在申报2005年企业所得税时,应调减应纳税所得额10000元。
  2006年6月30日,甲公司将房屋出售给丙公司:
  借:银行存款(或应收账款)1100000
  贷:主营业务收入
  1100000
  应缴营业税=11000005%=55000(元);
  应缴城市维护建设税=550007%=3850(元);
  应交教育费附加=550003%=1650(元)。
  借:主营业务税金及附加  60500
  贷:应交税金-应交营业税55000
  应交税金-应交城市维护建设税3850
  其他应交款-应交教育费附加1650
  此时,“出租开发产品-出租产品摊销”科目的余额为80000元(800000202),结转房屋的销售成本,
  借:主营业务成本  720000
  出租开发产品-出租产品摊销80000
  贷:出租开发产品-出租产品800000
  2006年,会计上摊销出租房屋的成本为20000元[800000(2012)6,而税务上应摊销出租房屋的成本为25000元[1000000(2012)6],会计处理比税务处理少摊销成本5000元。
  另外,甲公司将该房屋出售时,会计和税务上均确认销售收入1100000元、主营业务税金及附加60500元,但该房产的会计成本为72000元,计税成本为900000元(1000000-1000000202),即会计处理比税务处理少计销售成本180000元。
  因此,甲公司在申报2006年企业所得税时,应调减应纳税所得额185000元。
  综上所述,如果将2004年—2006年作为一个期间看,应调增应纳税所得额=2004年调增额+2005年调增额+2006年调增额=195000+(-10000)+(-185000)=0.
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