房地产开发企业配套设施开发成本的核算

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  企业发生的各项配套设施支出,应在“开发成本或生产成本——配套设施开发成本”科目进行核算,并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出,可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目,并记入“开发成本或生产成本——配套设施开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出,应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目,并记入“开发成本或生产成本——配套设施开发成本——××”科目的借方和“开发成本或生产成本——配套设施开发成本——××”科目的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用,应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目,并记入“开发成本或生产成本——配套设施开发成本”科目的借方和“开发间接费用”科目的贷方。

  对配套设施与房屋等开发产品不同步开发,或房屋等开发完成等待出售或出租,而配套设施尚未全部完成的,经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本,预提配套设施费,将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目,并记入“开发成本或生产成本——房屋开发成本”等科目的借方和“预提费用”科目的贷方。因为一个开发小区的开发,时间较长,有的需要几年,开发企业在开发进度安排上,有时先建房屋,后建配套设施。这样,往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成,或者是商品房已经销售,而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差,使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费,无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配,只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数,计算出已出售房屋应负担的数额,用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算,一般可按以下公式进行:

  某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本(或计划成本)×配套设施费预提率

  式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

  如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房,151出租房,181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工,为了及时结转完工的商品房等成本,应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下:

  101商品房1000000元

  102商品房900000元

  151出租房800000元

  181周转房800000元

  201大配套设施——商店 500000元

  251幼托设施320000元

  则

  幼托设施配套设施费预提率

  =[320000/(1000000+9000000+8000000+8000000+5000000)]×100%

  =320000/4000000×100%

  =8%各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为:

  101商品房1000000元×8%=80000元

  102商品房900000元×8%=72000元

  152出租房800000元×8%=64000元

  182周转房800000元×8%=64000元

  201大配套设施——商店500000元×8%=40000元

  按预提率计算各项开发产品的配套设施费时,其与实际支出数的差额,应在配套设施完工时,按预提数的比例,调整增加或减少有关开发产品的成本。

  现举例说明配套设施开发成本的核算如下:

  如某房地产开发企业根据建设规划要求,在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企一业施工,其中商店建成后,有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计人有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发,幼托与商品房等不同步开发,其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出(单位:元):

  201251252
商店水塔幼托
(元) (元)(元)

  支付征地拆迁费50000500050000支付承包设计单位前期工程款300002000030000应付承包施工企业基础设施工程款500003000050000应付承包施工企业建筑安装工程款200000245000190000分配水塔设施配套设施费35000分配开发间接费55000预提幼托设施配套设施费40000

  则用银行存款支付征地拆迁费时,应作:

  借:开发成本或生产成本——配套设施开发成本105000
贷:银行存款 105000

  用银行存款支付设计单位前期工程款时,应作:

  借:开发成本或生产成本——配套设施开发成本80000
贷:银行存款80000

  将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时,应作:

  借:开发成本或生产成本——配套设施开发成本765000
贷:应付账款——应付工程款765000

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